超大特大城市城中村改造需处理好五个关系 造需为推动城市高质量发展

我国大城市特别是超大城市城中村改处理超大特大城市在快速发展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、造需房屋安全和消防安全隐患多、关系555国际【Aurl:www.8233066.com】送888元配套设施落后、超大城市城中村改处理环境脏乱差等突出问题
。造需为推动城市高质量发展，关系有效消除安全风险隐患，超大城市城中村改处理改善城乡居民居住环境条件，造需推进以人为核心的关系新型城镇化，建设宜居、超大城市城中村改处理韧性
、造需智慧的关系现代化城市 ，亟须对城中村实施改造 。超大城市城中村改处理

推进城中村改造是造需一个系统工程 ，需要先谋后动、关系统筹兼顾 、整体谋划、积极稳步推进 ，555国际【Aurl:www.8233066.com】送888元处理好一系列关系，主要有以下5个方面——

一是政府和市场的关系 。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用 。这是对政府和市场关系的基本定位，城中村改造应将坚持市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用作为基本原则之一。要坚持规划先行、依法征收
，更好发挥政府作用；坚持公平公开、净地出让
，发挥市场的决定性作用 。

城中村改造涉及规划、集体土地上房屋征收、产业搬迁、人员安置，需要金融、税收等政策支持 ，这些需要发挥政府作用 。特别是城中村的土地一般是集体土地，存在历史遗留违法用地和违章建筑问题 ，需要政府依法依规分类明确认定标准和处置政策
，予以妥善处理。同时，城中村改造必须充分发挥市场在资源配置中的决定性作用 ，比如需要选择实施主体或合作单位，鼓励和支持民间资本参与 ，努力发展各种新业态，实现可持续运营等 。

二是村民 、村集体、政府和实施主体的关系。城中村改造涉及村民 、农村集体经济组织（村集体）、政府 、实施主体等多个主体。为使城中村改造顺利推进，需要统筹处理各方面利益诉求，平衡好各方利益关系
，使大家都有积极性 ，各负其责，各尽所能。

城中村改造能否顺利推进 ，关键在于村民是否同意 ，应保障村民合法权益 。启动城中村改造应征求村民意愿，只有在大部分村民同意的情况下才可以实施改造 。在改造过程中，还应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案 、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，提升安置房规划设计和建设管理水平，确保安置房在合理工期内建成。

城市政府对城中村改造负主体责任 ，应统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。对于整治提升类的城中村改造项目，应建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。城中村改造中教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施 ，确需新建或改建的 ，相关建设费用由城市政府负责投入 ，不摊入城中村改造成本 。坚持多渠道筹措改造资金 ，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

三是改造旧的城中村和破解居住难题的关系 。城中村因房屋租金低 ，成为城市外来人口的聚居地，居住着大量进城务工人员
、新市民 、青年人。在城中村改造中，城市政府应妥善考量人员后续居住问题 。一些城中村还形成了许多产业
，要充分认识城中村的功能、作用。城市对城中村中的人口和产业有内在需求，这些人口和产业甚至是城市经济社会正常运行以及产业链、服务链中不可或缺的一环 
。

城中村改造要改善城乡居民居住条件 ，且改造后的房价、租金可承受
，让原有居民包括租户能够回来居住 ，推进以人为核心的新型城镇化 。要将城中村改造与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应按一定比例建设保障性住房，包括保障性租赁住房和配售型保障性住房。鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计 、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房 。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房
。

四是产业搬迁和引入优质产业的关系。城中村中的产业主要为建材市场、农贸市场、批发市场、仓库，以及家具、服装、日用品等小型加工业。城市政府应摸清城中村产业情况，进行分类，视情况予以搬迁、就地升级
 、保留等。除一些有安全隐患
 、淘汰落后的产业外  ，其他产业可就地升级或易地保留
。

城市政府在摸清城中村产业情况的基础上，对需要搬迁的产业
，应做好产业先行搬迁，安排好产业转移承接园区
，有序疏解在城中村集聚的产业。充分发挥龙头企业在产业转移中的示范带动作用
，妥善做好人员分流安置、产业转移等工作 。根据城市产业发展规划 ，在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目 ，努力发展各种新业态，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间 ，保障小微企业和个体户创业需求 。

五是改造和历史文化风貌保护的关系
。城中村是在改革开放后工业化、城镇化快速发展进程中在原有村落的基础上形成的，其中有的存在历史建筑
、古村落等。某些城中村还是改革开放进程中一段历史的典型载体，或成为城市特色风貌的重要组成部分。

城中村改造要处理好传统与现代、继承与发展的关系 ，做好历史文化风貌保护，在此前提下开展改造，让传统和现代融合发展，不拆除历史建筑
，不随意迁移、拆除具有保护价值的老建筑，并有必要保留某些改革开放和工业化、城镇化进程中代表性遗存或遗迹，让人们记得住历史、记得住乡愁。

（作者系中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 、研究员）